劉憶如幸福理財部落格

1.    超完美收租方程式，教你精算投資報酬率

　  出租房子的時候，到底該怎樣精算「投資報酬率」呢？

      這可是一個非常重要的問題，我有一次上東森的節目，談到收租的押金問題，讓同上節目的來賓笑翻了，因為一般收租房子的押金都是兩個月，但是，如果房客有一個月開始沒繳房租，做房東的一定要開始處理，因為，假設房客真的準備搬走，或是就此開始不付房租，那麼，房東就只剩下一個月的押金可以處理房客未付的水電瓦斯費或管理費，甚至，如果房子受到一些損壞，可能就不夠處理，而如果房客又一直不繳房租，也不搬走，那麻煩可就真的來了。

         這時，其它的來賓開始笑了，開玩笑說，我真會算，那麼一點錢也算的那麼清楚，是啊！連我也笑了，當然啦，如果房東連一間房子的帳都算不清，那又怎麼跟房東維持良好的關係，跟房客帳目不清，只會為自己添麻煩，更何況，虧本生意沒人要做，如果房子是父母或祖輩留下來的，收到的租金就是「收入」，當然壓力小很多。

小錢搏大錢，妥善財務規畫不可少

     現在很多人都是用「房租收入」剛好來繳「房貸支出」，」，用小錢搏大錢，妥善的財務規畫絕不可少，損失一個月的租金，就是你的虧損，絕對不是當房東就穩賺不賠，也是很多不是當房東的人無法體會的壓力，因此，不論你投資店面還是套房、雅房來收租，都要好好精算收入與支出之間的差異，才能掌握最精準的投資報酬率。

     普遍來說，整層住家的租金投資報酬率可以到達4％，套房與分租雅房則有機會上看5％到7％之間，遠優於整層住家，但當包租公要注意的功課不少，如果辛辛苦苦，四處張羅之後，投資報酬率低於4％，甚至與目前定存水準2％不相上下，那可真的白忙一場了。

     另外，房貸利率已經處於低檔多年，如果租金的報酬率抓為4-5%，但房貸利率卻高達5%，報酬率就可能由負轉正，而當房東除了要考量購入時的市價之外，包括代書費、衍生出來的稅費、裝潢維修費、管理費，還有空屋閒置無法出租的這段期間的風險，林林總總，五花八門，都要一併計算才行。

      就以一般的「散戶型投資客」為例，他們的資金來源可能都是辛辛苦苦存下的血汗錢或者退休金，這時候就得更加防範風險發生的可能，寧可安全保本為上，慎選投資標的與房客，降低租賃風險，也不要輕易走在鋼索頂端，為了多賺幾成，搞得提心吊膽。

 　包租公包租婆們有的將原有住房出租，用租金償還新房的貸款，有的則是直接購買新成屋或中古屋後用於出租，用所得租金償還貸款，甚至以投資房地產生財，一定要當事人一些資本及掌握一定的購房知識和技巧。

      其實，計算「以租養房」投資報酬率的方法有以下幾種較簡單的投資分析公式：

     一，投資報酬率分析公式為：年租金／購買房屋總價

     這個此方法考慮了租金、房價及兩者的相對關係，比如，房屋的買價是500萬，租金收入每月是兩萬塊，一年收入是24萬，24萬/500萬即可得出4.8%的報酬率，這是一種非常簡單的計算方法，但缺點是沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間價值，如果不加上這些隱藏的成本，得出來的投資報酬率至少要4％以上才划得來。

  　另一個更清楚的算法是：年租金-(裝潢，家具，家電，地價稅，房屋稅，維修，仲介費..等成本／房屋總價

     這是我所喜愛的算法，因為這樣可以方便自己先做最壞的打算，不致於一下子就被可收到的租金收入高興的沖昏頭而做出錯誤的決定，別小看這些小費用，

    加起來可是不少，而且這樣更能清楚的了解自己實際真正入袋的收金收入能有多少？

    但是，第一個算法，卻是最常用的公式，您可以從第一個方法的租金行情與理想報酬率反推出適當的房產價格，例如你看中某個標的，屋主開價1500萬元，你調查後得知該區的租金行情為7萬元，你希望能夠達成6％以上的投資報酬率，在這樣的條件下，該標的的價格不能超過1400萬元，所以你就要跟原屋主斡旋殺價，否則就無法達成你設定的投資報酬率。 

　  如果買房置產的價格不變，該怎樣提高租房的品質，讓租金升高，增加投資報酬率呢，我的建議有以下4點：

　一、精算房屋貸款利率

 　    許多人都需要申請銀行貸款才能買房子，一旦核准之後，房貸立即開始計息，所以到底要使用哪一種類型的貸款可以節省最多的利息，就要看屋主的信用情形、自備款多寡、房屋鑑價等多元因素再做進一步決定，一般而言，房屋的租金收入要能超過貸款支出才划算，但由於升息的趨勢，選擇指數型房貸的客戶，若以貸200萬元來計算，銀行房貸利率若是從2 個百分點提高到2.25個百分點，每個月的利息支出就要增加400多元，如果貸款800萬，每月就多出1600多元，這是一個計算基礎，可以反覆比較。

　二、避免空置短收租金

       整理房子到出租出去，還有先前房客退租搬離到新房客入住，當中的時間成本也要算進去，通常位於學區的分租雅房比較容易因為學生放寒暑假、畢業等素出現這樣的問題，我建議不妨跟學生談好以學期為收租單位；如果擁有的是店面，則以出租給穩定、大型或者連鎖的商舖為優先，先簽下多年租約，避免房客搬走的意願。

    另外，我也要提醒，萬一房東遇到房客拖延房租、惡意不繳或者違反使用規則，破壞裝潢擺設，甚至造成公共危險的情況，都有可能讓你的投資成本增加，所以想當房東的人，都要先做最壞的打算。

 　三、改善裝潢增加賣相

 　經過包裝賣相佳的商品，絕對比粗糙未經佈置過的商品來的好租，當房東的你只要稍微花點心思，把房子打點的乾淨，配色漂亮，收納方便，電器齊全，我敢打包票，優質的標的絕對會受到房客的歡迎，租金水平當然也就有機會能往上調了。

 摘自憶如著作 月薪三萬也能包租賺大錢 一書 圓神出版社